这两年来，在处置房产相关案子的过程中，感触最为深刻的一点便是，市场冷静下来的速率，相较于很多人的预先想象，要更为迅速一些。

市场预期悄然转向

早年的时候，法庭之上常见的那种争执在于房子价格上涨之后其增值部分该怎么样去进行分割，双方每一方都满心期待资产实现升值，现如今，这样的一种声音变少了，我手头有一个位于静安区的学区房纠纷案件，在2023年起诉之时评估的价格是650万，双方处于僵持的状态，没有办法达成一致，经历了一审、二审再到执行阶段，结果一直拖延到了2025年，最近需要对房产进行处置，重新评估之后的价格仅仅只剩下400多万那么一点，当事人拿着这份报告来问我，早知道会是这样的结果当初又何必那样做呢 。

背后存在这种变化的是政策所释放出的明确信号，2024年上海新建商品住房销售均价大概为4.7万元每平方米，然而市场化新房均价处于约7.7万元一带，官方以“总体平稳”对此加以定性，这意味着政策的重心从刺激增值转变为防范风险，将维持基本稳定当作首要目标了，资产价格普遍上涨的时代已然过去。

资产变现压力增大

身为律师，我察觉到诉讼动机出现变更，以往的争议关键在于“我欲获取更多涨幅比例” ，如今却更多转变为“怎样能够迅速实现变现，进而防止出现进一步下跌态势” 。在2024年，上海GDP尽管保持了增长动态，然而消费以及就业市场所面临的压力在新闻里频繁呈现，这样的宏观感受径直传导至微观层面的资产处置决策之上 。

理由在变，当事人卖房的理由在变，以前常见的是“以小换大”，以前常见的是“置换学区”，如今更多是“月供压力太大”，如今更多是“公司裁员需要现金”。当人们未来收入预期变得谨慎，当人们对高额负债承受能力大打折扣，当人们对资产价格承受能力大打折扣，急于套现离场的案例显著增多 。

算账思维成为前置动作

当前存在着数量众多的客户，特别是那些身处互联网行业或者金融领域工作的，在进行咨询之时首要做的事情便是要求我协助去计算经济账。他们会针对月供以及租金展开对比，一旦察觉到按揭月供远远高于市场租金，便会对购房的合理性提出质疑。举例来说，每月租金为8000元，与之相对比的是月供达到2万多元，其间所存在的差额倘若用于其他投资或许会更为划算。

这便是租售比偏低所产生的现实性选择。在房价处在高位之际，且租金涨幅相对较为滞后之时，“租房更划算”并非属于一种理论了，而是诸多具备高学历、高收入的群体实际存在的财务方面的计算。这样一种理性算账的思维，正于动摇往昔“无论怎样都得买房”的那种坚定不移的信念。

居住观念趋向多元

就在几年以前，我常常能够听到当事人讲出“没房子就没有安全感”这样一番话语。而到当下这个时候，越来越多的人宣称“更怕被房子绑死”。存在着具备三十多岁年龄的程序员客户，为了能够尽快地离婚以及处理共同房产事宜，宁愿降低价格去售卖，而不是想使仅有的一套房子持续纠缠彼此的生活 。

有的年轻夫妻，会选择长期在上海租房，把积蓄用在职业培训、创业上面，或者用于出国深造。对于他们来讲，“居者有其屋”的内涵有了变化，从“一定要拥有一套产权房”，转变至“依照自己的意愿去选择居住方式以及时机”。这种观念的松动，让市场上的刚性购买需求变少了。

人口结构影响长期需求

更为直观的是人口数据的变化，依据2024年的统计，上海的常住人口数量有所下降，一整年净减少了7.2万人，其中，外来常住人口数量下降得颇为显著，在我所接触的客户里边，选择“不婚”或者“丁克”已然成为能够坦然去讨论的话题。

变化的人口总量以及家庭结构，意味着潜在的住房有效需求正处于减弱状态 。过往支撑房价上涨的“人口红利”逻辑以及“强预期”逻辑现正被重新构建 。当接盘之人变少，市场的底层逻辑也跟着发生改变 ，这对房价的长期支撑组建起根本性挑战 。

给不同购房者的建议

针对那些打算于上海进行长期发展，呈现着真实居住需求的刚需群体而言，要是通勤、学区以及家庭阶段这几方面都已思量周全，并且总价处于所能承受的范畴之内，那么买房便属于可行的选择。然而其核心在于解决自住的问题，决不应该再怀有短期内资产会急剧暴涨的幻想。

对于那些把房产当作理财产品、纯粹以投资为目的的购房者，我的建议是要极其慎重。我处理了好多案例，当事人从持有资产变成被资产给套牢，市值由高点开始一路往下滑落。在如今当下的这种市场环境里，房产投资的减值风险以及流动性风险是需要被高度予以重视的。

在你进行购房决策这个行为的时候，是更加着重于房子所具备的居住属性呢，还是依旧满心期待着它能够带来的投资回报呢？